加息频频房贷减压奇招理财还贷两不误

http://he.xicn.net2007年08月03日 11:49 国际金融报

　　今年以来，货币调控政策频出，央行分别于3月18日、5月19日、7月21日三次调高个人住房贷款基准利率。虽然每次调整的幅度不大，但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是比较可观的。

　　目前，5年以上个人住房贷款基准利率为7.38%，较年初上升了0.54个百分点，累计升幅近8%。以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。加息渐频，除提前还贷外，新、老贷款客户还可采取其他什么方法减轻房贷压力呢？

　　贷活两便，理财还贷两不误

　　提前归还部分贷款是减轻房贷还款压力的有效途径，但贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的可能。那么有没有两全其美的方法，既能提前还贷减少房贷利息支出，又不会失去该笔资金流动性？据悉，中国银行推出的“贷活两便”能起到这样的作用。该产品的核心是“个人房贷理财账户”，它主要针对那些手中有一定闲钱，既想用这笔钱提前还贷减少利息支出，又不想因此而失去投资获益机会的房贷客户。只要这些房贷客户将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如该账户存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷，达到减少贷款利息支出的目的；该账户本身又具有活期账户的所有功能，如果客户对这笔资金有更好的资金投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。“贷活两便”最大的特点在于保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力，降低还贷综合支出。

　　例如，李先生在上海市中行成功申请了一笔40万元人民币的住房按揭贷款，并申请了“贷活两便”。某天，他将30万元临时闲置资金存入房贷理财账户，中行按照相应比例计提13.5万元视作提前还贷，剩余16.5万元按活期存款计息，这样提前还贷的13.5万元每日少支出的利息加上16.5万元活期存款每日的收益总和为27.23元(即每日可实际少支出20.48元)。临时提前还贷一个月，则可相应节省约600元的月供，一旦有更好的投资方向，李先生可随时支取30万元闲置资金，用于投资收益更高的股票或者基金。

　　固定利率锁定升息风险

　　准备贷款买房的市民可考虑尝试银行的“固定利率”房贷，浮动的贷款利率每年都可能有变化，而固定利率房贷可将3年或5年内的利率固定在一个较低水平上，这也是当前人民币处于升息通道中较为理想的贷款策略。

　　以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例。先看浮动利率，按照当前的7.38%(5年期以上)的利率水平，在银行给予优惠15%的前提下，月还款额是2196.81元。如果把贷款方式改成中行的固定利率贷款，最多可在6年内(3年期固定利率，并购买下一个3年期固定利率贷款的期权)，按照相对应的6.18%利率标准，计算下来，在前6年内，贷款人每个月还款额为2180.56元，贷款过程可省下利息为1170元。这样对于有提前还款打算的客户来讲，实际上就是享受了一个特殊优惠利率。而且这些只是按照利率不变的情况下计算的。浮动的贷款利率每年都可能有变化，如果利率再提高的话，固定利率产品就更凸现其优势。

　　对于最近这次的存贷利率调整，笔者在中行等多家银行网点的随机采访显示，市民对房贷利率的上调普遍比较关心，但不少人并不急着立即归还房贷，而是打算趁着股市行情火爆多“奋斗”一阵子。当前市场正处于加息通道，中行理财专家建议，新老房贷客户应注意控制家庭资产负债比率，那些还贷压力较大的市民可在明年初利率调整前，提前归还部分房贷以减轻还贷压力，以免遭受股市震荡、房贷升息的双重冲击，影响生活品质。

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